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“根据我们手里已经储备的土地资源和资金,无论市场行情怎么变化,政策怎么变化,我认为还是美的置业比较从容的。”

观点地产网上市不到半年时间,资本市场新兵美的置业交出了首份业绩报告。
3月29日,美的置业在香港港丽酒店举行首场业绩发布会,主席、执行董事兼总裁郝恒乐,执行董事兼首席财务官林戈,执行董事,产品研究中心总经理林冬娜,香港业务中心总经理兼联席公司秘书曾超明齐齐亮相。
从容、稳健是全场出现频率较高的关键词,管理层的发言也奠定了整场业绩会的基调:“美的置业是更多是马拉松选手,无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。”
年报显示,2018年美的置业实现合约销售790亿元,按年增加55.82%;收入301.20亿元,同比增加70%。经营利润为66.95亿元,同比上升84%。毛利率由2017年的27.6%稳步增至2018年32.7%,不断上升的销售均价是决定毛利率上涨的主要因素。
在财务方面,美的置业也给投资者一份不错的答卷:2018年利润及综合收益总额约为32.87亿元,同比上升74%;年内核心净利润上升75%至32.84亿元;公司拥有人应占利润为32.10亿元,同比上升68%。

全国布局与205个项目

有着黑马姿态的美的置业,去年完成了790亿的销售业绩,投资者均关注其能否完成千亿目标。
郝恒乐淡定回应:“根据我们手里已经储备的土地资源和资金,无论市场行情怎么变化,政策怎么变化,我认为还是美的置业比较从容的。”
美的置业定下了千亿的销售目标,从2017年507亿的销售额迈向千亿大门,仅用了2年时间过渡。
从土地储备上可以窥见,走出广东进行全国化布局,是美的置业快速实现规模扩张的利器。
2018年抓住了拿地窗口期,新增项目的土地储备达1662万平方米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米,全年共新增土储1719万平方米。在新增的土储里,新进入了苏州、郑州、南宁等二线及省会城市。
从整体土储布局上看,主要分布在城市等级较高的地方,如长三角、粤港澳大湾区的二线城市及优质的三四线城市。其中,长三角、粤港澳大湾区两个板块中将近有100个项目,对应的土储约1800万平方米,占总货值超六成。
截至2018年12月31日,美的置业拥有173个项目,同时通过合营企业及联营公司参与了32个项目,覆盖15个省份的48个城市,其净可销售及租赁土地储备的总量约4507万平方米,平均成本约为每平方米2337元。
除了招拍挂方式拿地外,美的置业在城市更新方面也有所突破。2018年在佛山、昆明拥有九个城市更新项目,提供总建筑面积达233万平方米。预计2019年有5个可以转为土储,整个规划面积达132万平方米。
在业绩会上,郝恒乐也强调了美的置地的布局策略,二线和强三线是广阔天地,也是房地产市场的主战场,是美的置业强力要做的城市。由于一线城市门槛很高,则考虑有机会性的进入。
而郝恒乐口中储备充足的资金,据林戈介绍,截止2018年12月31日美的置业持有现金及银行结余约为265.33亿元,同时存有银行授信342亿元,还有50亿元的发债额度。
此外,去年登陆香港资本市场后,打通境外多融资通道。总资产大幅上涨至1773亿元,权益增长了94%达到了235亿元。

高派息与智慧地产

与快速的利润增长同样让市场惊喜的是,高于行业平均水平的分红派息比例。
根据业绩报告,美的置业兑现IPO承诺,建议末期股息为每股人民币1.0768元,合共约人民币12.82亿元,约占截至2018年12月31日止年度股东应占利润(剔除投资物业及转拨至投资物业的公平值变动产生的税后收益的40%。
2018年公司拥有人应占每股盈利为每股3.08元,较截至2017年12月31日止年度2.54元增加21%。对应的整个股息回报率将近8%,对于股东来说回报非常优厚。
对于刚刚上市的美的置业除了扩大规模,仍需要不断寻找新的利润增长点。
在业绩会上,林冬娜再次提出“地产+产业”复合型发展战略。公司高层表示,美的置业将保持“房地产+产业”的复合型发展战略,做实做强做精房地产及服务业,两翼协同发展“建筑工业化”和“智能产业化”,打通上下游产业链,实现“一主两翼”纵向一体发展,致力于成为领先的智慧地产制造商。
以下为美的置业控股有限公司2018年度业绩发布会现场实录:
现场提问:美的置业今年的业绩目标是什么样的,实现这个业绩目标会有什么样的难度?
郝恒乐:2019年的目标还是保持稳健增长的原则。我们更加注重各项指标的平衡发展,从规模、覆盖率、利润率追求平稳发展的原则。
根据我们手里已经储备的土地资源、资金,包括效率和产品力等几个方面,2019年不管市场行情是什么变化,政策面是什么变化,我认为美的置业还是比较从容的。
年初初步定下的目标,今年整体销售合约规模要达到1000亿。我认为比较从容,应该不会有太大的障碍。因为从目前政策面来讲,中央政府和各个地方政府稳房价、稳地价、稳预期,今年是稳为主,在这种稳的基调下,应该不会有太大的波动。
现场提问:公司的土地储备超过了4500万平方米,下一阶段会不会进一步扩张,比如向一二线城市发展?
郝恒乐:土地储备4500万平方米支持未来三年的发展还是有信心的。
我们进入五大区域、48个城市,未来的方向是围绕现有的城市深耕为主,并且在城市的结构上会做一些优化和升级。
二线和强三线是我们强力要做的城市,我认为他们是广阔天地、大有作为,这是房地产市场的主战场,四线城市我们会谨慎进入。
现场提问:今年年初公司跟股东进行了68亿元增资,未来会不会有继续的计划?
林戈:我们今年的增资不是上市主体,是国内。国内有国内的架构,是国内的主体做的增资。至于会不会有,要看未来的发展,未来的需要做铺排。
现场提问:今年的加权较上年有所抬升,未来会扩展多元化的融资渠道吗?去年的净负债率有大幅下降,可以介绍一下做了哪些工作来降低杠杆率?针对二线和强三线城市发展,是应该巩固一二线城市,避免三四线城市。
林戈:大家很关心我们融资成本这块未来的安排,实际上,去年整个融资成本的确也不高,加权只有5.9,但是相比2017年还是有上升。
2018年是非常特殊的一年,整个融资成本都是比较高的,相对民营企业来说,(利息)高达十几个点,但是因为我们大股东有这么一个背景,所以融资是非常有优势的。
2018年是靠美的置业这个主体融资的。虽然是自己没有用股东的征信,但是整个的融资成本也非常低。
至于说2019年怎么降低融资成本,实际上有几点在做:我们自己也不断的在做评级,信用评级的升级工作,我相信今年肯定会有一个比较不错的表现,会看到整个信用评级上来之后,整个融资的成本会进一步下降。
我们现在也在调整融资渠道的结构。我们本身发债也好,资产证券化也好,其他通道非常多,都是非常便宜的成本,会进一步下降。
美的置业的净负债率,事实上我们非常有信心会进一步得到改善。刚才主席也说了,我们现在有非常丰厚的土地,可以满足三年开发。未来规模的增长是适度增长,保持25%-30%。
以前我们发展非常快,有很多净利润没有结转,现在也看到整个结转速度也在提升,交付也加快了,净利润也会在充分释放出来,增加净资产。
我们现在整个城市布局聚焦在二线以及强三线,整个去化、回款在2019年会有更好的表现,加快回转,现金流盘活。
另外我们会跟一些优质的开发商合作,我们占大权益,自己操盘并表,同时与一些优质的开发商合作后,也会增加净资产的投入。
郝恒乐:城市策略的问题,国内企业对一二线城市、二三线城市判断有分歧。我认为没有分歧,现在信息是透明的,无论是专业机构的判断还是开发商的判断,信息非常透明。但是在这个判断之下,各个企业的策略是不一样的,有的企业坚持一二线,有的是深耕二线、强三线。
为什么策略不同?和企业的发展路径密切相关,有一些企业长期成长于一线,发展于一线,下沉的时候可能会有一些水土不服,落不了地,那就坚持在一二线,未尝不可。
我们的成长和发展路径从二三线城市做起,到了这个规模,未来两三年肯定是策略性的、机会性的会进入一线。
进入的路径和策略,公开市场也好,合作也好,都是未尝不可的。所以说判断是不一样的,策略各有不同,我只能这样说。
现场提问:我想问一个关于股价的问题,今天美的置业的涨幅9%,如何看待这个股价?对于未来股价是否有信心,你目标心中的股价是到多少?
郝恒乐:股价问题,市场说了算,可能今天是我们发布的业绩,市场预期认为还比较好的,再加上前一段时间大家看到股票成交,价格相对没有那么活跃,今天我只能说市场是对它一个认识和判断。
未来股价我真的没办法说,没法掌握,我只能说凡是买我们股票的人,一定尽我最大努力给他一个很好的业绩。
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