PART 1
今天,杭州主城区又有7宗地块开拍。
这是继1月2日大关、笕桥地块后,又一次“批量型”拍地。7宗地块以商业用地为主,所以起拍总价不高,才25.3亿。
仅有1宗是纯宅地,另有两宗分别为三塘单元人才专项租赁用房,和下城区灯塔单元停车场用地。
最大的看点,要数长睦单元宅地(杭政储出【2018】55号地块)。
地块东至勤丰港,南、西至华鹤街,北至上塘河。南面一路之隔就到新城湾上风华,东边隔着条天山路,是新城红郡。到卓越蔚蓝领秀,也就1.3公里的距离。
去年7月,绿都汀澜府最后258套房源开盘后,丁桥一带将近4个多月无新房供应。直到星桥板块的天都城沁源公寓跟金辉蓝光星奕云著开盘,丁桥板块的“饥渴”才得以缓解。
短短1个月,两个楼盘接连开了3次盘,一下释放了1250套房源。摇号结果出乎预期,中签率最高才11.72%,最低只有5.4%。
长睦单元地块出让,无疑是给丁桥新增供应。想拿这块地的房企有,但地块溢价率,大概率不会高。
毕竟,地块起拍价不算太便宜。今天出让的长睦单元宅地
地块出让面积45833㎡,容积率2.5,最多可建面积114582.5㎡。起价153369万,楼面起价13385元/㎡;封顶229369万,封顶楼面价20017.8元/㎡。
规划指标里写着,地块要配建11458㎡的公租房,差不多一幢楼的体量;外加6000㎡的教育配套,实际可售面积只有97124.5㎡。
假设公租房的建安成本按3000元/㎡计算,需支出3437.4万。教育配套日后由市城投集团回购,暂不计入成本。
折算到地价上,实际楼面起价16145元/㎡;封顶价在23970元/㎡。
丁桥最近一次拍地,是去年1月19日,华侨城以57.6亿,外加28%自持拿下丁桥的商住地,就在今天出让地块西南角直线600米的位置。
成交楼面价18350元/㎡。剔除自持部分,含商业实际楼面价差不多25487元/㎡。
更具参考意义的是2017年9月13日,杭房拿下的长睦单元地块(案名:杭房·御东方)。就在今天出让地块的东南方向斜对角,剔除自持,实际楼面价21482元/㎡。
若已实际楼面价算,溢价率一旦超过25%,就比御东方拿地价贵。但现在的楼市行情跟一两年前不同,开发商拿地偏谨慎。PART 2
再者,丁桥只是现在新房“断供”,待售房源量可不少。
2017年中至今,丁桥共出让了6宗涉宅用地,总的可建面积有将近86万㎡,按套均120㎡算,待售房源7100余套。“天量”供应说不上,但也不少。
不光丁桥,相邻的星桥一带,天都城、星奕云著还有房源未售;去年3月底,广厦又拿了一宗新地,就在2万人摇的蔚蓝领秀东侧,可建面积6.15万㎡。
长睦单元地块,位置不算特别好。距离在建地铁3号线天丰路站,直线1.1公里。
广厦新拿的地,虽说行政区域隶属余杭区,距离地铁站的位置倒近多了,直线500余米。
丁桥新盘也不止它一个,位置更好、现房销售都有。可选择的多了,购房者自然也就挑了。更重要的一点是,丁桥现在的二手房价已经不如去年上半年那般坚挺。
新城红郡,挂牌价虽然接近2万8,但最近一个月实际成交不到2万5。面积稍大点的110㎡,2万2就能成交。
城发云锦城,前两天网签了一套23楼的,88㎡,单价只有21608元/㎡。
最贴近地铁口的保利罗兰香谷,相对价格高一点,最近一个月的成交均价也就2万4出头。
长睦地块实际起拍价就要16145元/㎡,哪怕底价成交。按业内通行的计算方式:保本价=(楼面价*1.1+建安成本)/0.88,建安成本按3500元/㎡计算。
大致测算出,毛坯保本价得24158.5元/㎡。跟周边二手房价实际差得不大,甚至还要更贵一点。
也难怪,业内人士普遍认为,长睦地块底价成交可能性大。当然,保不齐像笕桥地块那样,出现外来房企高价拿地的现象。
PART 3
除了长睦宅地外,今天下城区有一宗人才专项租赁住房地块出让,就在杭氧社区长木新村南区西侧。
东至珠埠洋,南至杭州市交通事故快速处理德胜服务中心,西至久盛巷,北至规划道路。
地块体量不大,可建面积只有19371㎡,楼面起价4855元/㎡。按往常惯例,人才租赁房大多是低价成交。
自2017年10月27日,江干区出让首宗租赁住房用地起,这已经是杭州城第10宗人才专项租赁用地。
囊括了彭埠、申花、丁桥、三墩、下沙、滨江等多个区域。这个月底,良渚新城也会出一宗人才租赁房地块。
按计划,杭州人才专项住房用地将达到57宗,总面积2408亩,预计未来可建房源5万余套。
相比人才专项租赁用地,停车场地块反而会热门些。过去两年来,杭州先后出让了7宗停车场用地。每一宗地块均经过多轮竞价,才最终拍卖成功。
像2017年4月19日,杭州3宗停车场用地出让,总起拍价不到4600万,最后拍出1.11亿的高价。创下杭州公共停车楼土地出让有史以来的新高。
最夸张的是大关停车场地块,溢价率高达548.63%,最后由西子房产竟得。
今天出让的停车场地块,周边围绕了不少老小区,停车难问题一直存在。
既然市场有这个需求在,加上起拍价只要15万,门槛低到普通个人都能够得上,想必到时候会有不少人参与竞拍。
至于剩下的4宗商业用地,体量不大,起拍价也不高,整体没太大亮点。
按近一个月土拍市场行情来看,大概率是底价成交。PART 4
今天出让的7宗地块,不过小试牛刀,提前预热,更大的看点还在后头。
我看了下,截至农历新年(2月4日)前,杭州十区还将再出让15宗地块。总出让面积54.4万㎡,总建筑面积138.7万㎡,合计总的起拍价高达72.5亿。
主城区地块最多,有7宗;余杭区次之,有5宗;余下富阳、萧山、大江东各有1宗。
15宗地块里,6宗涉宅用地看点最多,每一块位置都不差。像是翠苑地块,体量虽不大,但毕竟是老城区难得的宅地,很多房企都在盯着。
翠苑地块跟彭埠两宗宅地,定在1月29日出让。未来科技城桃源小镇边上的两块地,则晚一天出让。最迟拍卖的是大江东一近40万㎡的商住地,2月1日开拍,就在在建地铁7号线北二路站上盖。
这一天,距离农历新年仅剩不到3天。我翻查了过去5年杭州土地出让记录,土拍市场火热的2016年,也是提前5天鸣金收官。
哪怕农历年前拍,有的也是零星一些边角料地块,激不起太大风浪。
今年不一样,最后几天开拍的可都是宝地,很多房企想拿。这可忙坏了前期拿地部分,每一宗涉宅用地,就得实地跑一趟,出一份调研报告。
都说土拍市场最直观反映楼市行情。今年,市场反映究竟如何,姑且看看这几块宅地,房企们的反应吧。上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A


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文∣江公子
编辑∣二叔


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